Sono tante le sfide che gli amministratori immobiliari si sono trovati ad affrontare negli ultimi tempi, dall’efficientamento degli immobili in chiave sostenibile alla pandemia. E a nuove sfide corrispondono nuove prospettive per il loro ruolo all’interno degli edifici che amministrano. Ma solo se sono disposti ad abbracciare la digital transformation e ad aggiornare le proprie competenze. Grazie alle nuove tecnologie per la costruzione e la gestione degli edifici, e in particolare al BIM (Building Information Modeling), infatti, gli amministratori di condominio possono diventare Facility Manager, portando le nozioni del facility management nell’edilizia residenziale, con beneficio di tutti.
Il patrimonio edilizio italiano è ancora per lo più obsoleto nella struttura e nell’impiantistica. Ma gli interventi di ammodernamento di questi due aspetti devono essere supportati da un’amministrazione “al passo con i tempi”. Gli strumenti tecnologici adatti allo scopo esistono già, ma è necessario imparare a maneggiarli correttamente per ottenere vantaggi concreti a livello di ottimizzazione dei tempi e dei costi della gestione e degli interventi.
Il BIM e il facility management
Ogni azienda è animata da due macro-tipologie di attività: quelle relative al core business, con lo scopo di produrre utili, e quelle gestionali. Le seconde sono accorpate sotto la dicitura “facility management” e riguardano la gestione degli immobili, degli uffici e dei servizi connessi: impianti e utilities, sicurezza, manutenzioni, pulizie, telecomunicazioni, ristorazione, … Perché tutti questi aspetti possano funzionare, è necessaria la collaborazione di discipline e professionalità diverse, che il Facility Manager deve essere in grado di coordinare.
Ma il facility management è simile in tutti gli immobili, a prescindere dalla loro destinazione. Perché allora non adattarlo al contesto residenziale? Il BIM può tornare utile a tal proposito, dato che tra le sue caratteristiche c’è proprio l’interoperabilità. Come abbiamo già chiarito in un articolo specifico, il BIM ha infatti lo scopo di digitalizzare la vita dell’edificio, dalla progettazione alla demolizione, facilitando la collaborazione tra chi vi partecipa, come utente o specialista, grazie a un linguaggio condiviso. Quest’ultimo aspetto, in particolare, è un salto di qualità e di efficienza rispetto al Cafm, il sistema utilizzato finora per il facility management.
Con il BIM è possibile minimizzare incomprensioni ed errori, ma anche pianificare a 360 gradi la vita dell’edificio, per renderlo facilmente amministrabile e sostenibile. Gli edifici di nuova costruzione ottengono i massimi vantaggi da queste tecnologie innovative, perché vengono progettati già nell’ottica di una modellizzazione digitale condivisa. Nel caso in cui si abbia a che fare con edifici già costruiti, è comunque possibile perfezionarne la gestione digitalizzandone tutti gli aspetti.
Il BIM è un ottimo alleato del facility management perché origina dalla stessa necessità: migliorare la qualità della vita negli edifici grazie a un’amministrazione capillare. Oggi è però indispensabile qualcuno che sappia effettivamente applicare il facility management al settore residenziale, servendosi del BIM per aumentare efficienza e collaborazione nella gestione.
L’amministratore diventa Facility Manager
I vantaggi legati al BIM sono visibili soprattutto durante il ciclo di vita dell’edificio. Tutte le informazioni inserite al momento della progettazione e della costruzione tornano infatti utili in questa fase, semplificando la vita agli inquilini e il lavoro ai professionisti. Gli amministratori di condominio possono perciò diventare il cardine attorno cui ruota la vita reale e digitale dell’edificio, ma solo se sono disposti ad aggiornare le loro competenze, soprattutto quelle digitali.
Grazie al facility management e al BIM, l’amministratore 2.0 può tenere sotto controllo le azioni ordinarie, come manutenzioni, pagamenti, scadenze e la comunicazione con e tra gli abitanti. Ma può anche rispondere più prontamente in caso di guasti o imprevisti, rendendo più resiliente il condominio. Di un edificio gestito con il BIM si conosce alla perfezione ogni millimetro, soprattutto la posizione e le planimetrie di tubature, scarichi e impianti. In questo modo è infinitamente più semplice individuare i problemi e intervenire per risolverli. Lo stesso vale per le ristrutturazioni, i cui costi esorbitanti dipendono spesso anche dai danni causati accidentalmente agli impianti con interventi alla cieca. Inoltre, l’amministratore, calato nei panni di Facility Manager, può confrontare in anticipo preventivi, opzioni di design e materiali, modelli e marche per essere certo di scegliere e sottoporre ai condòmini le soluzioni più adatte.
Allo stato attuale, ogni piccolo problema in condominio può ingigantirsi a dismisura con effetti a cascata sulla qualità della vita e dei rapporti interpersonali. Con l’utilizzo del BIM, le nozioni del facility management e un amministratore di condominio tecnicamente preparato, tutte le operazioni possono invece essere pianificate con precisione. Senza dimenticare l’ulteriore vantaggio non secondario dell’abbattimento dei costi per i condòmini. In questo modo, gli imprevisti, frequentissimi in edifici vecchi come molti di quelli che costituiscono il patrimonio edile italiano, diventano, appunto, ordinaria amministrazione.
