L’Agenzia delle Entrate chiarisce: il quinquennio decorre dalla data di acquisto, non dalla modifica catastale.
Vendere un immobile prima dei cinque anni dall’acquisto può comportare l’applicazione della tassa sulla plusvalenza. Ma cosa succede se, nel frattempo, cambia la sua destinazione d’uso? Secondo l’Agenzia delle Entrate, il cambio di categoria catastale “senza opere” non influisce sul computo del quinquennio. Lo chiarisce la risposta n. 10 del 24 gennaio 2025, specificando che ciò che conta è la data di acquisto e non quella della variazione catastale. Inoltre, la stipula del preliminare di vendita non anticipa la tassazione, poiché non determina il trasferimento della proprietà.
Il caso concreto
Il caso riguarda un proprietario che ha trasformato un magazzino in abitazione senza effettuare lavori e ora intende venderlo. Poiché il rogito sarà stipulato dopo i cinque anni dall’acquisto, il contribuente chiede se la plusvalenza derivante dalla caparra ricevuta con il contratto preliminare sia imponibile.
La normativa prevede, infatti, che le plusvalenze siano tassabili se derivano dalla vendita di immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni. Il dubbio riguarda il momento da cui far partire il quinquennio: la data di acquisto, la variazione catastale o l’incasso della caparra?
Cosa dice la normativa fiscale in merito?
L’Agenzia delle Entrate conferma che la decorrenza del quinquennio parte esclusivamente dall’acquisto dell’immobile e non viene influenzata dalla modifica catastale o dalla firma di un preliminare.
L’intento della norma è tassare operazioni speculative, ma non penalizzare chi detiene l’immobile per un periodo prolungato. In sostanza, il cambio di destinazione d’uso senza opere non equivale a una nuova acquisizione e non interrompe il conteggio del quinquennio. Quanto al preliminare, esso è solo un accordo tra le parti e non ha effetti fiscali sulla tassazione della plusvalenza.
Implicazioni pratiche per i contribuenti
Una precisazione importante per chi valuta la vendita di un immobile dopo una modifica catastale. Chi intende vendere un immobile modificato senza opere può contare sulla certezza che il quinquennio viene calcolato dalla data di acquisto originaria. Inoltre, la stipula di un preliminare non incide sul regime fiscale della vendita, dando maggiore flessibilità ai venditori nel pianificare le operazioni immobiliari.
