Nell’ipotesi di supercondominio, l’amministratore non può agire contro i colleghi che rappresentano i singoli condomini
Il supercondominio, nell’odierna realtà edilizia, che vede spesso nascere, nelle zone di espansione urbana alle periferie delle grandi città, complessi residenziali in cui trovano posto, oltre alle usuali strutture abitative, anche giardini, parchi giochi per i bambini, piscine, impianti ed attrezzature sportive etc., rappresenta un condominio complesso formato da più edifici ove le parti comuni sono funzionali all’utilizzazione e al godimento, da parte dei singoli condòmini, delle parti di loro esclusiva proprietà.
Legittimati passivi al pagamento delle quote relative ai beni avvinti da un vincolo supercondominiale sono i singoli condomini e ciò lo si desume applicando le disposizioni di cui al Libro Terzo, Titolo VII, capo II, del codice civile.
In particolare, l’art. 1118 c.c. vincola ciascun condomino all’obbligo di contribuire alle spese per la partecipazione alle spese per la conservazione delle parti comuni.
L’art. 1123 c.c., comma 1, pone a carico dei condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.
L’art. 68 disp. att. c.c. dispone che, ove non precisato dal titolo ai sensi dell’art. 1118, per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Il vigente art. 67 disp. att. c.c., comma 3 prevede, infine, quando i partecipanti al supercondominio siano più di sessanta, la designazione di un rappresentante all’assemblea per ciascun condominio, ma soltanto per la gestione ordinaria delle parti comuni ai distinti condominii e per la nomina dell’amministratore, e non dunque con compiti generali di rappresentanza sostanziale e processuale dei partecipanti al singolo condominio.
In ragione di quanto sopra, ne consegue che ciascun condomino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condominii di unità immobiliari o di edifici in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante.
L’amministratore del supercondominio, pertanto, in caso di mancato pagamento delle spese di gestione potrà agire e ottenere un decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 1 unicamente nei confronti di ciascun condomino per la propria quota millesimale, venendo escluso dal nostro Ordinamento un’azione diretta nei confronti del collega-amministratore del singolo condominio in rappresentanza dei rispettivi proprietari, per l’importo globale delle somme individualmente dovute da questi ultimi.
A queste conclusioni è giunta la Suprema Corte con la sentenza n. n. 1141 del 16/01/2023, affermando il seguente principio: “in presenza di un “supercondominio”, ciascun condomino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condominii di unità immobiliari o di edifici in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante, sicché l’amministratore del supercondominio può ottenere un decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 1 unicamente nei confronti di ciascun partecipante, mentre è esclusa un’azione diretta nei confronti dell’amministratore del singolo condominio in rappresentanza dei rispettivi condomini per il complessivo importo spettante a questi ultimi”.
