La Corte di Cassazione sancisce importanti principi sulla nullità delle delibere assembleari
Delibere nulle e criteri di ripartizione delle spese
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 20888 del 18 luglio 2023, ribadisce un principio fondamentale: le delibere assembleari che modificano, a maggioranza, i criteri di ripartizione delle spese condominiali previsti dalla legge o da convenzioni contrattuali sono radicalmente nulle.
Nel caso in esame, l’assemblea aveva approvato un incremento forfetario delle spese di ascensore per alcune unità immobiliari destinate a uso ufficio, sostenendo che il maggiore utilizzo giustificava un contributo differenziato.
Tuttavia, secondo la Corte, una simile delibera viola l’art. 1124 c.c., che già tiene conto dell’uso proporzionale in base all’altezza dei piani, e non può essere approvata senza l’unanimità dei condòmini.
L’invalidità si estende alla delibera che approva il rendiconto predisposto sulla base di tali criteri, rendendolo anch’esso nullo. La sentenza richiama l’orientamento consolidato delle Sezioni Unite, ribadendo che le delibere che violano i criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese, se adottate a maggioranza, esulano dalle attribuzioni assembleari e sono nulle.
Le implicazioni per i rendiconti successivi
Uno degli aspetti più rilevanti affrontati dalla Corte riguarda l’impatto della nullità sui rendiconti successivi a quello impugnato. La Suprema Corte chiarisce che i rendiconti successivi non sono automaticamente nulli, ma possono essere oggetto di annullamento solo attraverso un’apposita impugnazione ex art. 1137 c.c.
Tuttavia, l’annullamento della delibera iniziale impone all’amministratore l’obbligo di rettificare i rendiconti successivi, integrando le modifiche necessarie per adeguarli ai criteri legali o convenzionali.
Questo obbligo si riflette nella predisposizione di note esplicative dettagliate e nella necessità di sottoporre i rendiconti rettificati nuovamente all’approvazione assembleare. La mancata rettifica potrebbe esporre l’amministratore a responsabilità, configurando una gestione non conforme ai principi di trasparenza e correttezza previsti dal Codice civile.
Conclusioni
La sentenza n. 20888/2023 rappresenta un punto di riferimento per la gestione condominiale, chiarendo il confine tra nullità e annullabilità delle delibere e delineando le responsabilità operative dell’amministratore.
Quest’ultimo non solo deve rettificare i rendiconti successivi a quello dichiarato nullo, ma anche garantire la loro approvazione assembleare. Si tratta di un percorso che richiede attenzione e precisione, ma che è essenziale per ripristinare la legittimità della gestione condominiale e tutelare i diritti dei condòmini.
