Con la riforma che ha interessato la disciplina condominiale, in nostro Legislatore ha introdotto l’obbligo per l’amministratore di far transitare tutte le somme che riguardano la gestione economica del condominio su uno specifico conto corrente, bancario o postale, intestato esclusivamente al condominio.
È l’art. 1129 c.c., al settimo comma, a prevedere tale dovere e tra gli scopi perseguiti da detta disposizione vi sono quelli di evitare, da una parte, la commistione tra denari personali dell’amministratore e dei condomini e, dall’altra, di rendere trasparente la gestione del condominio dalla lettura dell’estratto conto.
I condomini, infatti, nell’esercizio del loro diritto di prendere visione in qualsiasi momento della gestione, della documentazione e della destinazione della provvista fornita all’amministratore, possono avere piena contezza di ogni movimentazione del denaro comune e piena giustificazione di come e quando è stato speso.
Nonostante le precauzioni introdotte dal Legislatore con la l. n. 220/20, queste non sono, tuttavia, di per sé sufficienti ad evitare che l’amministratore infedele possa comunque appropriarsi, anche parzialmente, della provvista sul conto corrente, in quanto lo stesso, quale rappresentante del condominio, ha piena disponibilità e legittimazione ad operare sul medesimo.
In effetti, non sono rari i casi in cui le Autorità giudiziarie della penisola siano chiamate a pronunciarsi in ipotesi del genere, da ultima la Corte d’Appello di Milano con la sentenza n. 3342 del 25.10.2022.
Nel caso di specie, i condomini avevano agito nei confronti dell’ex amministratore, resosi autore di sottrazioni di somme di denaro dal conto corrente condominiale.
A sostegno e per fondare le proprie ragioni, il condominio forniva la prova di ammanchi nel conto corrente non collegati ad esborsi per esigenze proprie del condominio, ovvero venivano presentati quegli elementi fattuali che configurano la fattispecie dell’appropriazione indebita di somme. Nel caso esaminato col provvedimento della Corte d’Appello meneghina, in particolare, veniva provato che l’amministratore utilizzava le somme sottratte per scopi personali, destinando gli importi incassati dai condomini per fini estranei al vincolo di mandato a cui si doveva attenere nel suo agire per l’interesse del condominio.
È ravvisabile un’oggettiva interversione del possesso, e quindi la commissione del reato, tutte le volte in cui l’amministratore di condominio, anziché adempiere agli obblighi derivanti dalla sua funzione, dia alle somme a lui rimesse dai condomini una destinazione incompatibile con l’incarico ricevuto per l’utilizzo delle stesse e coerente, invece, con scopi suoi personali. In altri termini, si integra la fattispecie di cui all’art. 646 c.p. tutte le volte in cui l’amministratore, che abbia ricevuto dai condomini somme di denaro al fine di provvedere all’esecuzione di specifici lavori o pagamenti, utilizzi quanto consegnatogli uti dominus, per scopi estranei alla gestione condominiale.
Si deve ricordare, inoltre, che il reato di appropriazione indebita si integra, anche, quando l’amministratore condominiale, dopo aver ricevuto le somme di denaro necessarie dai condomini, ometta di effettuare i dovuti pagamenti e ciò senza necessità di provare la diversa destinazione impressa alle somme (Cass Pen. 45902/2021). È peraltro configurabile in capo all’amministratore il reato in parola, qualora nei fondi condominiali vi sia una giacenza inferiore a quella risultante dalla contabilità condominiale e non vi sia un giustificativo per l’ammanco.
La Corte di Appello di Milano, con la sentenza n. 3342 del 25.10.2022 giunge alle seguenti conclusioni: “la legge obbliga l’amministratore di condominio ad aprire un conto corrente per ciascun condominio da questi amministrato ove far confluire le quote versate dai vari proprietari degli appartamenti. Le somme non devono essere infatti confuse con quelle di proprietà del professionista o di altri condomini. Ciò non esclude, però, che l’amministratore che apra un conto corrente condominiale e dallo stesso distragga somme per scopi personali o per remunerare terzi (ivi compresi anche altri condominii), sia responsabile per il reato di appropriazione indebita. Che rileva ai fini penali è la violazione del vincolo di destinazione impresso al momento del conferimento. Lo scopo della norma, finalizzata a portare una trasparenza totale nella gestione delle risorse economiche del condominio, finisce anche per agevolare la possibilità di querelare l’amministratore per appropriazione indebita tutte le volte in cui i conti non quadrano. In difetto di una querela presentata dal condominio, anche il singolo condomino può provvedervi in quanto comunque anch’egli è parte lesa seppur nei limiti della propria quota millesimale”.
Nel caso analizzato, una volta accertata la sussistenza dei fatti costitutivi dell’appropriazione indebita, l’Autorità giudiziaria condannava l’amministratore condominiale a restituire le somme sottratte e a risarcire i danni subiti dal condominio per l’illecito civile posto in essere con la propria condotta infedele.
