Niente sembrerebbe più distante dall’avanguardia tecnologica del settore condominiale italiano, popolato di edifici che risalgono in gran parte a più di 30 anni fa. Eppure un modo per avvicinare questi due mondi c’è: il BIM applicato ai condomini. Come abbiamo già spiegato, il Building Information Modeling è uno strumento rivoluzionario per il settore dell’edilizia e a maggior ragione per quello condominiale. La modellizzazione digitale permette infatti non solo di costruire da zero un edificio tenendone sotto controllo tutto il ciclo di vita, ma anche di digitalizzarne uno già esistente.
La sfida intrapresa da BIM4EEB (Building Information Modeling based fast toolkit for Efficient rEnovation in Buildings) va in questa direzione. Il progetto europeo punta a migliorare la qualità abitativa e l’efficienza energetica dei condomini sfruttando una piattaforma basata sulle infinite possibilità offerte dal BIM. La soluzione è già in fase di test in tre paesi e promette l’ottimizzazione di tempi e budget per qualunque intervento di ristrutturazione.
BIM4EEB: il BIM per i condomini
Se vogliamo rispettare l’Agenda 2030, non solo dovremo rendere i condomini sostenibili, ma dovremo farlo in fretta. Questo è l’ambizioso scopo di BIM4EEB, progetto europeo partito nel 2019, guidato dal Politecnico di Milano e sottoscritto da aziende e centri di ricerca di 9 Paesi (Finlandia, Spagna, Polonia, Svezia, Irlanda, Cipro, Germania, Belgio e Italia). La sfida prevede la creazione di una piattaforma (BIM/GIS/IoT) basata sul BIM e pensata per i condomini. Tutte le istituzioni pubbliche e private potranno utilizzarla per riqualificare velocemente gli edifici obsoleti, ottenendo molteplici vantaggi:
- – 50% per i tempi di un audit energetico
- – 20% per i tempi di ristrutturazione
- – 15% dei costi di ristrutturazione
- – 10% dei consumi netti di energia
Il BIM Management System verrà sviluppato da One Team, partner tecnico, e sarà composto da 6 strumenti:
- BIM4EEB Fast Mapping. Una serie di strumenti che accelerano il processo di scansione e migliorano la visualizzazione dei dati di un edificio esistente grazie all’AR (Realtà Aumentata).
- BIMeaser. Supporta il processo decisionale al momento della progettazione della ristrutturazione.
- BIMcpd. Uno strumento che riduce i tempi del controllo dei vincoli, rende note le prestazioni energetiche e standardizza i dati, a beneficio degli utenti.
- Auteras. Ottimizza la costruzione dei sistemi di home e building automation permettendo la collaborazione di tutti i professionisti coinvolti grazie all’utilizzo di simboli standard.
- BIMplanner. Un ambiente digitale in cui condividere le informazioni ogni fase della ristrutturazione.
- BIM4Occupants. Un’app mobile che fornisce a residenti e proprietari tutte le informazioni relative all’edificio e alla propria abitazione privata.
La piattaforma basata sul BIM è già operativa per progetti pilota di riqualificazione di condomini in tre città: Tampere (Finlandia), Chorzów (Polonia) e Monza. Oltre al Politecnico di Milano e a One Team, le realtà italiane coinvolte sono l’ALER Varese-Como-Monza-Brianza-Busto Arsizio, proprietaria dell’edificio monzese, e Regione Lombardia, promotrice dell’iniziativa.
Il caso di Milano
A Milano il primo condominio ristrutturato in BIM veniva inaugurato già due anni fa, nel giugno del 2019, nell’ambito del bando Smart Living di Regione Lombardia e del progetto europeo Sharing Cities. L’edificio di via Passeroni 6, in Porta Romana, rappresentava un classico esempio di edilizia italiana anni ’70, un soggetto perfetto per testare le potenzialità del Building Information Model. Il BIM non ha infatti deluso le aspettative, confermando la sua efficacia specifica sui condomini.
La riqualificazione ha interessato tutte le parti comuni – facciate, sottotetti, basamenti, impianti – con risultati notevoli. In particolare, una riduzione del 59% dei consumi di energia e una riduzione del 65% delle emissioni inquinanti. Ma i benefici del BIM si percepiscono anche a livello di gestione quotidiana, con un controllo costante dell’uniformità dei parametri dell’edificio che garantisce comfort diffuso. La telegestione degli impianti e la presenza di sensori permettono infatti di mantenere una temperatura uniforme e un’umidità relativa costante in tutti gli appartamenti.
Gli interventi sono opera di Teicos UE srl e Future Energy srl, ma tutti i cittadini residenti hanno co-progettato la ristrutturazione, sfruttando una delle caratteristiche chiave del BIM: l’interoperabilità. A guidare il “lavoro di gruppo” sono stati Legambiente, il Politecnico di Milano (DASTU) e il Consorzio Poliedra, naturalmente supportati dal Comune di Milano. Il successo dell’efficientamento del condominio di Via Passeroni costituisce un importante dimostrazione per il BIM, che entro il 2025 diventerà finalmente obbligatorio per tutti gli appalti pubblici.
