A volte, capire se un elemento della facciata condominiale costituisce parte comune o esclusiva dei condomini diviene fondamentale, soprattutto per determinare la tipologia di maggioranza che deve essere adottata per l’approvazione delle delibere per la loro manutenzione.
Il caso che andremo a commentare è stato deciso dal Tribunale di Torino con la sentenza n. 1360/2024, avente ad oggetto i modiglioni, ovvero quelle mensole disposte al disotto e a sostegno del gocciolatoio ovvero dei balconi aggettanti che hanno la funzione di sostegno, ma altresì di decoro di un palazzo.
La vicenda
Un condomino impugnava le delibere con cui l’assemblea aveva approvato l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria alla facciata e interno del cortile. L’impugnante riteneva che i modiglioni, in questo caso manufatti di sostegno dei balconi incastonati nel muro perimetrale, non fossero beni di proprietà comune e dovevano considerarsi di esclusiva pertinenza dei condòmini. Il condominio, tuttavia, contrastava detta asserzione e ribadiva che i medesimi avevano una funzione strutturale ed estetica, per cui i manufatti non potevano che rientrare nella proprietà comuni.
Naturalmente, per dipanare ogni dubbio, il Giudice piemontese disponeva la consulenza tecnica al fine di chiarire l’appartenenza dei modiglioni e verificare se servissero o meno al sostegno dei balconi o assolvessero a una funzione estetica.
Questioni di diritto
La CTU non poteva che confermare la natura condominiale dei modiglioni e, anzi, dichiarava l’ambivalenza della loro funzione, sia strutturale che estetica.
In particolare, veniva accertato che i modiglioni fungevano da sostegno delle lastre che costituiscono la struttura orizzontale calpestabile dei balconi, con ancoraggio al muro perimetrale della facciata, e che sorreggevano, altresì, i montanti metallici delle ringhiere dei medesimi.
Il Giudice di Torino, inoltre, rammentava che la Suprema Corte ha operato un distinguo fra i balconi e i rivestimenti degli stessi: osserva che mentre i balconi non rientrano nelle parti comuni (poiché beni non necessari per l’esistenza dell’edificio e tantomeno destinati all’uso o al suo servizio), i rivestimenti, al contrario, devono essere considerati beni comuni quando svolgono concretamente una prevalente funzione estetica per l’edificio divenendo elementi decorativi e ornamentali della facciata e contribuendo a renderlo gradevole (per tutte, cfr. Cass. n. 10848/2020).
Sempre il CTU, invero, verificava che i modiglioni avevano una duplice funzione tanto strutturale, quanto una funzione estetica per l’intero plesso edilizio. Proprio per tali ragioni, anche se per alcuni di questi poteva attribuirsi caratteristica di beni privati, i manufatti svolgevano una funzione estetica e decorativa, rientrando comunque tra i beni comuni.
Le conclusioni
Il Giudice torinese affermava la validità delle delibere impugnate e facendo propria la relazione del Consulente tecnico d’ufficio affermava che i modiglioni, nel caso di specie, rivestivano una funzione decorativa dell’intero edificio – e non solo dei singoli balconi – “in quanto elementi facenti parte di un’architettura storica dei primi del 900 e di un sistema costruttivo non contemporaneo“. Pertanto, in casi similari si deve ricavare che, per distinguere tra beni comuni o privati, assume rilievo stabilire se gli elementi decorativi adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’edificio, così costituendo parti comuni, o solo al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, considerate parti esclusive.
