Il Tribunale di Oristano, con una sentenza fiume, la n. 451/2023, ha analizzato e deciso una serie di contestazioni che sono state mosse dai condomini contro il verbale assembleare, ove in particolare erano stati approvati i rendiconti di tre diverse annualità redatti secondo il criterio misto.
Nel caso di specie, emergeva dalla perizia del Consulente Tecnico del Giudice che la metodologia di imputazione delle operazioni seguita dall’amministratore del Condominio era stata, per la registrazione delle entrate, il principio di “cassa” e, per le uscite, il criterio di “competenza”.
Come rilevato dal Giudice sardo, la legge nulla dispone con specifico riferimento al criterio da utilizzare per la redazione dei bilanci, anche se l’evoluzione della giurisprudenza di legittimità si è principalmente indirizzata nel senso di ritenere necessario l’utilizzo del criterio di “cassa” e questo perché il rendiconto, che viene portato all’approvazione dell’assemblea, non è un mero documento contabile contenente una serie di semplici addendi, ma un atto con il quale l’amministratore giustifica le spese addebitate ai suoi condomini.
Ne consegue che il bilancio, o meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale, non deve essere strutturato in base al principio della competenza – principio usato per determinare la rilevanza delle operazioni ai fini contabili in base alla data di registrazione – bensì a quello di cassa.
Col criterio di cassa, in effetti, l’inserimento della spesa va annotato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va annotato in base alla data dell’effettiva corresponsione e detto metodo dà chiarezza al bilancio (Cass. 10153/11), tanto che permette di dare evidenza alla reale situazione contabile.
Tra l’altro, in tema di redazione del bilancio condominiale, sempre la giurisprudenza di legittimità ha affermato che “il rendiconto deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute e deve consentire ai condomini di poter controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite, atteso che tale ultimo requisito costituisce il presupposto fondamentale perché possano essere contestate le singole partite. Attraverso il rendiconto vengono giustificate le spese addebitate ai condomini, ragione per cui il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa; l’inserimento della spesa va annotato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va annotato in base alla data dell’effettiva corresponsione” (Cassazione civile sez. II, 30/10/2018, n. 27639).
Per tali ragioni, il solo criterio di cassa “consente di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune (…) l’inserimento della spesa và pertanto annotato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va annotato in base alla data dell’effettiva corresponsione (…). Laddove il rendiconto sia redatto, invece, tenendo conto sia del criterio di cassa e che di competenza (cioè indicando indistintamente, unitamente alle spese ed alle entrate effettive, anche quelle preventivate senza distinguerle fra loro) i condomini possono facilmente essere tratti in inganno se non sono chiaramente e separatamente indicate le poste” (Tribunale Roma sez. V, 13/11/2019, n. 21802).
In conclusione, il Tribunale di Oristano, con la sentenza n. 451/2023, ha dato risalto all’art. 1130-bis c.c. e al passaggio ove è indicato che il rendiconto condominiale deve essere espresso “in modo da consentire l’immediata verifica“. Di talché, il Giudice sardo ha affermato che il mancato utilizzo dell’univoco criterio di cassa è sempre di per sé idoneo a giustificare l’annullamento della delibera approvativa del medesimo e in tal senso si è pronunciato accogliendo le impugnazioni dei condomini sul punto.
