Il rendiconto deve permettere al condomino di conoscere la propria situazione contabile verso il condominio
Costituisce onere dell’amministratore la corretta redazione del bilancio e dalla violazione di quest’obbligo deriva l’illegittimità del medesimo e conseguentemente della delibera che lo ha approvato.
Così ha affermato la Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 9544 del 7 aprile 2023, rilevando che grava sul condominio l’onere di provare di avere operato secondo le indicazioni di legge, approvando un rendiconto correttamente redatto e al condòmino che vi si oppone di dimostrare la scorrettezza dei dati ivi riportati, anche attraverso la produzione della documentazione giustificativa delle maggiori somme corrisposte, onde ottenere l’annullamento della decisione assembleare.
Si deve ricordare che l’art. 1130-bis c.c. stabilisce che il rendiconto condominiale è composto da “un registro di contabilità, da un riepilogo finanziario, nonchè da una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti” e deve contenere “le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica“.
Come risulta da consolidata giurisprudenza di legittimità, la Corte ha avuto modo di affermare che le “voci di entrata e di uscita” sono rappresentate dagli incassi e dai pagamenti eseguiti, in rapporto alle relative manifestazioni finanziarie, avendo riguardo al risultato economico dell’esercizio annuale, secondo il c.d. principio di cassa (Cass., Sez. 2, 09/05/2011, n. 10153), in virtù del quale, i crediti vantati dal condominio verso il singolo condomino vanno inseriti nel consuntivo relativo all’esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento, atteso che il rendiconto, in forza di un principio di continuità, deve partire dai dati di chiusura del consuntivo dell’anno precedente, a meno che l’esattezza e la legittimità di questi ultimi non siano state negate con una sentenza passata in giudicato (Cass., Sez. 6-2, 24/09/2020, n. 20006).
Una volta approvato dall’assemblea, il rendiconto consuntivo che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti, può essere impugnato ai sensi dell’art. 1137 c.c. per non renderlo definitivo, in quanto, altrimenti, il medesimo costituirebbe il titolo rappresentativo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non costituendo “un nuovo fatto costitutivo del credito” stesso (anche Cass. Sez. 2, 25/02/2014, n. 4489), stante la vincolatività tipica dell’atto stabilita dall’art. 1137 , comma 1, c.c., e la conseguente sua idoneità a far insorgere l’obbligazione e la relativa prova.
Nonostante per la redazione del bilancio non sia richiesta una forma rigorosa analogamente a quanto previsto per i bilanci delle società (Cass., Sez. 2, 23/01/2007, n. 1405), né l’analitica indicazione dei nominativi dei condomini morosi nel pagamento delle quote condominiali e degli importi da ciascuno dovuti (Cass., Sez. 2, 28/1/2004, n. 1544), il rendiconto deve riportare, tuttavia, il corretto importo delle poste attive e passive, onde rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione, al fine di consentire loro di conoscerne l’esatta consistenza.
In base alle sopra riportate argomentazioni, la Suprema Corte afferma, con l’Ordinanza n. 9544 del 7 aprile 2023, che è onere dell’amministratore la corretta redazione del bilancio, dovendo questo riportare in modo preciso sia le poste attive che passive onde rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione, allo scopo di consentire loro di conoscerne l’esatta consistenza, derivando dalla violazione di quest’obbligo l’illegittimità del bilancio e conseguentemente della delibera che lo ha approvato.
