Se il rendiconto non si compone dei documenti contabili previsti dalla legge, la delibera di approvazione è annullabile
Il Tribunale di Napoli è stato chiamato a valutare il caso dell’impugnazione di una delibera assembleare che aveva approvato il rendiconto condominiale all’unanimità dei presenti, nonostante questo mancasse di alcuni elementi essenziali.
L’impugnazione era stata promossa da un proprietario di un’unità immobiliari che non aveva partecipato all’assemblea in quanto riteneva che:
– il consuntivo difettava del riepilogo finanziario, della nota sintetica esplicativa e del registro di contabilità, in violazione dell’art. 1130 bis c.c.;
– risultavano alcune voci in uscita, analiticamente indicate, prive di documentazione giustificativa;
– era previsto un disavanzo di cui una cospicua somma imputabile all’amministratore uscente, ma dagli estratti conto risultano prelievi compiuti dal medesimo a proprio favore senza motivazione o documentazione giustificativa.
Come ormai affermato dalla giurisprudenza di legittimità, in tema di approvazione del rendiconto e del preventivo da parte dell’assemblea condominiale, l’amministratore del condominio non ha l’obbligo di depositare l’intera documentazione giustificativa del bilancio, ma soltanto di permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della medesima documentazione, gravando sui condomini l’onere di dimostrare che l’amministratore non abbia loro consentito di esercitare detta facoltà (Cass., ord. n. 13235/2017).
In ogni caso, con la riforma della normativa in materia condominiale (L. n. 220 del 2012), l’art. 1130 bis c.p.c. ha previsto che il rendiconto condominiale si deve comporre del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota esplicativa della gestione.
Questi documenti hanno la funzione di rendere edotto il condominio degli elementi contabili portati dal bilancio, costituendone un unicum inscindibile, allo scopo dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così da consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato.
In assenza di tutti questi elementi, e pertanto in presenza di una parziale e non completa informazione dei condomini sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discendere l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione (Corte appello Genova sez. II, 17/09/2021, n.940 S.C. Sez. 6 Num. 33038 Anno 2018).
Alla luce dei sopra riportati rilievi, il Tribunale di Napoli con la sentenza n. 11516, del 27-12-2022 accoglieva l’impugnazione del condomino e così si pronunciava “deve essere annullata la delibera adottata all’unanimità dall’assemblea condominiale che approva il rendiconto consuntivo laddove il documento contabile manchi dei suoi elementi essenziali dovendosi ritenere che il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota esplicativa della gestione abbiano la funzione di rendere edotto il condominio degli elementi contabili recati dal bilancio e costituiscano un unicum inscindibile, per dirimere ogni incertezza circa i dati contabili e giungere ad una espressione di voto consapevole: ne consegue che in assenza, mancando una completa informazione dei condomini sulla reale situazione patrimoniale del condominio, ben può discendere l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione”.
