La redazione del rendiconto condominiale è un’attività che preoccupa molto spesso l’amministratore. Si tratta, infatti, di un documento che descrive le attività condominiali dal punto di vista economico, e che va redatto in base ai criteri guida dettati dall’articolo 1130-bis c.c., introdotto dalla riforma del condominio del 2012 ed è entrata in vigore nel 2013.
Non basta per l’amministratore “rendere conto della sua gestione”, come avveniva ante riforma; oggi devono essere seguite delle regole specifiche, pena l’irregolarità o peggio l’invalidità del rendiconto medesimo.
In particolare, tutte le informazioni contenute nel rendiconto devono essere redatte in modo tale da permettere ai condomini, che non hanno specifiche competenze nella lettura e comprensione dei bilanci, un’immediata verifica così da rendere intellegibili le voci di entrata e di uscita, rispettando semplici regole di ordine e correttezza, senza necessità di rigore e formalismo come può accadere per le società commerciali. Invero, la contabilità condominiale è una contabilità semplificata, redatta secondo le norme a presidio della partita semplice, ovvero una modalità di registrazione delle operazioni contabili suddivisa semplicemente in entrate ed uscite.
Nello specifico, ai sensi dell’art. 1130 bis c.c., il rendiconto condominiale deve obbligatoriamente contenere:
- le voci di entrata e di uscita;
- dati inerenti alla situazione patrimoniale del condominio;
- dati relativi ai fondi disponibili e alle eventuali riserve.
Il medesimo, inoltre, deve includere:
- registro di contabilità, da predisporre applicando il criterio di cassa;
- riepilogo finanziario, che può essere definito come “stato patrimoniale” del condominio riportando attività e passività, crediti, debiti e fondi di riserva, e va predisposto sul criterio contabile di competenza, dove costi e ricavi del periodo di riferimento vanno registrati indipendentemente dal fatto che siano stati effettivamente pagati o incassati;
- nota sintetica esplicativa della gestione, con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
In sostanza, la riforma del 2012 ha introdotto stringenti obblighi formali in capo all’amministratore, finalizzati ad assicurare la corretta e piena informazione dei condomini in merito ai dati contabili ed amministrativi della gestione, in un’ottica di trasparenza e di garanzia del pieno ed effettivo controllo sul suo operato, nonché di consapevole autodeterminazione dei condomini in merito alle decisioni da assumere.
D’altronde, la Corte di Cassazione ha più volte precisato che “il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l’interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato”. (cfr. Cass. n. 27639/2018).
Il rendiconto, dunque, secondo quanto appena delineato, deve comporsi necessariamente di tale documentazione e qualora, come chiarito anche dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 33038/2018), esso ne sia privo genera l’annullamento della delibera che lo ha approvato.
Della questione si è, peraltro, occupato recentemente il Tribunale di Roma, nella sentenza 356 del 10 gennaio 2023. La controversia aveva ad oggetto la vicenda di alcuni comproprietari di un appartamento sito in Roma, che citavano in giudizio il Condominio, impugnando la delibera assembleare di approvazione del bilancio degli ultimi tre anni e del piano di riparto.
Tra le ragioni di impugnazione della delibera, veniva indicata la violazione dei criteri dell’art. 1130 bis c.c. nella redazione del rendiconto, con irregolarità contabili, quali la non coincidenza nello stato patrimoniale tra l’avanzo di cassa di fine gestione e l’inizio dell’esercizio successivo.
Il Tribunale, analizzate anche le risultanze emerse dalla relazione del CTU nominato, concludeva che l’assenza di una chiara situazione patrimoniale del condominio quanto alle entrate, alle spese e ai fondi disponibili, dovesse necessariamente comportare l’annullabilità della delibera assembleare di approvazione.
I Giudici, dunque, richiamando il costante orientamento della Suprema Corte (ex multis, Cass. n. 27639/2018 e Cass. n. 33038/2018), ritenevano che i citati vizi del rendiconto fossero di per sé sufficienti per determinare l’annullamento delle delibere di approvazione, dando dunque conforto alle richieste dei comproprietari.
